Что такое доверительное управление имуществом и как оно поможет сэкономить время, нервы и деньги собственника

Привыкли ли они управлять своим имуществом самостоятельно или готовы делегировать эти обязанности профессионалам? Услуга, о которой пока мало кто знает, но набирает обороты — это доверительное управление. Речь идет о том, кому можно доверить свои деньги, ценные бумаги, автомобили, жилье и бизнес для накопления и получения дохода.

Кажется, почему такая услуга пока не так распространена в России, как в Европе и Америке? У русских с уверенностью все в порядке, только не то. МММ, Кэшбери и другие финансовые пирамиды легко накопили и продолжают собирать миллионы поклонников. Люди, которые работают в таких организациях, легко манипулируют человеческими слабостями и лишают участников пирамид всех денег.

Но у россиян проблемы с финансовой грамотностью. Большинство из них не знают, что на самом деле означает управление активами (AM) и как выбрать достойного кандидата, которому можно доверить свои активы. Давайте познакомимся с сервисом более подробно и разберемся, нужен он нам или «у нас есть свои усы».

Понятие и объекты ДУ

Доверительное управление — заключается в передаче имущества одной стороной (назначение управления) другой стороне (администратору) на определенный период времени с целью управления в наилучших интересах владельца. В этом случае право собственности не передается и остается за учредителем правления. Это регулируется Гражданским кодексом.

Что можно передать в трастовый фонд:

• предприятия;
• Недвижимость (здания, сооружения, земельные участки);
• Ценные бумаги (акции, облигации);
• право использовать результаты интеллектуальной деятельности;
• другое имущество (автомобили и др.).

В Гражданском кодексе четко указано, что фонды не могут находиться в доверительном управлении сами по себе. Но бывают исключения. Например, перевод денег в банк. В этом случае он выступает в роли менеджера. И этот вид доверительного управления используют миллионы россиян, открывая вклады. Другой пример — передача капитала управляющей компании для инвестирования в фондовый рынок через паевые инвестиционные фонды, IIM, инвестиционное страхование жизни.

В каких случаях нужна услуга доверительного управления?

1. Нет времени. Особенно, когда объектов управления несколько. Например, у человека есть несколько квартир или коммерческих объектов, которые он хотел бы сдать в аренду. Без управляющей компании ему придется самостоятельно искать арендаторов, заключать договоры, собирать квартплату, поддерживать порядок, реагировать на конфликты с соседями, проводить текущий ремонт.
2. Отсутствие собственника движимого или недвижимого имущества в месте нахождения этих активов. Например, проживание в другом городе или стране, постоянные длительные командировки.
3. Элементарное нежелание заниматься всеми возникающими вопросами управления активами.
4. Отсутствие финансовых навыков, когда собственник просто не знает, что и как делать, чтобы получать стабильный доход от собственности.

Учредителями правления являются физические и юридические лица. Согласно закону, доверительными управляющими могут быть только юридические лица или индивидуальные предприниматели. Существуют исключения в отношении управления имуществом или имением подопечного. В таких случаях попечителями могут быть некоммерческие организации и частные лица. Государственные агентства и органы местного самоуправления не могут предоставлять услуги DM.

Виды ДУ

Есть несколько видов. Наиболее распространены ДУ:

• Деньги,
• ценные бумаги
• недвижимость,
• другая недвижимость.

Деньгами

Даже если вы впервые читаете о том, что такое фидуциарное управление, вы уже сталкивались с этим — это банковские депозиты. Банк берет у вас деньги, пускает их в обращение и делит часть прибыли в виде начисленных процентов.

Фондовые биржи — еще один примерFX, где брокеры берут деньги у участников и играют на повышении или понижении обменного курса, пытаясь получить прибыль для себя и вас. Это один из самых рискованных типов AM. Большинство инвесторов рано или поздно теряют свои деньги.

Ценными бумагами

На сегодняшний день это самый распространенный вид доверия в России. И будет только развиваться, потому что люди начинают задумываться о создании собственного капитала для обучения детей, реализации важных планов, благополучной жизни на пенсии.

Не все готовы изучать инвестиционные книги или посещать специальные курсы. Однако это не означает, что они не смогут стать инвесторами. Такие люди просто передают свои деньги в управление специальным компаниям с соответствующей лицензией.

Существует 3 распространенных механизма пассивного участия в инвестировании:

1. Паевой инвестиционный фонд, в котором ваши деньги объединены с деньгами других участников. Создается фонд, в котором управляющая компания управляет фондом, покупая активы (акции и облигации, недвижимость, товары). Вы владеете частью такой инвестиционной корзины и имеете право участвовать в прибыли от роста всего портфеля.
2. IIM (индивидуальный инвестиционный счет) с фидуциарным управлением — это брокерский счет с льготным налогообложением и фидуциарным управлением. Клиент не может пользоваться услугами MC, в этом случае он покупает ценные бумаги самостоятельно. Те, кто не хочет или не умеет этого делать, доверяют весь процесс MC. Обычно фирмы предлагают на выбор инвестиционные стратегии (например, акции «голубых фишек» или облигации ОФЗ).
3. LIC (Индивидуальное страхование жизни) — это программа, сочетающая в себе оба вида страхования: страхование жизни и инвестиционное. Каждый год вы вносите определенную сумму на счет страховой компании. Эти средства вкладываются в консервативные инструменты (гособлигации, акции крупнейших российских компаний). По окончании периода накопления вы получаете накопленную сумму, включая инвестиционный доход за все годы. А в случае преждевременной смерти — наследникам.

Некоторые управляющие компании предлагают фидуциарные услуги крупным индивидуальным инвесторам с капиталом в несколько миллионов рублей. Они выбирают для них инвестиционные инструменты, создают и управляют портфелем.

Например, УК «Сбербанк. Управление активами» предлагает все формы пассивного инвестирования, в том числе простое управление активами. Инвесторам на выбор предлагаются три валюты и 16 стратегий с разным уровнем риска с капиталом от 3 млн рублей.

Основные преимущества фидуциарного управления заключаются в том, что вы экономите время и понимаете тонкости инвестирования. Недостатком является зависимость от управленческих компетенций, невозможность повлиять на прибыльность вашего инвестиционного портфеля и обязанность платить вознаграждение за KM, что снижает доходность инвестиций на несколько процентов.

Обращаем ваше внимание, что управляющий не гарантирует доход от данного вида инвестиций. И если он был в прошлом, это не значит, что он будет в будущем. Об этом нужно всегда помнить.

Недвижимостью

Особенностью договора о передаче права собственности на недвижимое имущество (жилое или коммерческое, земельный) является его обязательная государственная регистрация аналогично переходу права собственности на объект. В противном случае договор может быть расторгнут в процессе разрешения конфликта в суде.

По словам менеджеров по недвижимости в России, эта услуга в настоящее время наиболее востребована на рынке коммерческой недвижимости. Но жилье также может быть передано в управление кондоминиуму, особенно если у них несколько собственников с одним владельцем. Актуально для туристических городков и курортов.

Есть агентства недвижимости в качестве менеджера. Схема проста — вы подписываете договор доверительного управления, многие ваши обязанности агентство выполняет за определенную плату (поиск квартиросъемщиков, взимание платы за квартиру, разрешение споров с соседями и т. Д.)

Которыйможно передать на плечи управляющих недвижимостью:

1. Поиск жильцов на квартиру.
2. Ежемесячный сбор арендной платы.
3. Коммунальные платежи.
4. Мелкий ремонт после того, как одни арендаторы выселились до заселения других.
5. Покупка новой техники, мебели и прочего в случае их поломки или повреждения. Конечно, с согласия и за счет собственника квартиры.
6. Уборка помещений перед сдачей в аренду новым жильцам. Это особенно важно в случае аренды на сутки.
7. Надзор за соблюдением договора арендаторами.
8. Разрешение конфликтных ситуаций с арендодателями.

Агенты по недвижимости сдают квартиры и дома на длительный срок или посуточно. В последнем случае владельцы несут более высокие затраты, так как возрастают затраты на обслуживание, уборку, замену оборудования и т. Д. Но в то же время доходы будут выше.

Часто собственники передают управляющей компании не все обязанности, а лишь их часть. Например, ежемесячно собирать квартплату и следить за состоянием квартиры (дома). А арендаторов ищут сами.

Прочим имуществом

В этом случае учредителем в основном является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которому принадлежат коммерческие объекты, используемые для производства. цели.

Трест позволяет передавать транспортные средства, оборудование, инвентарь, сырье, земельные участки, производственные здания и сооружения. Гражданский кодекс допускает передачу всего предприятия или имущественного комплекса, а также доли в компании.

Этапы передачи имущества в ДУ

Независимо от того, какое имущество вы передаете в траст, этапы процесса одинаковы.

Шаг 1: Выбрать управляющую компанию по критериям. Основные из них:

• Наличие лицензии на обслуживание денег вкладчиков на банковском или биржевом рынке;
• Рейтинг компании ведущими рейтинговыми агентствами, такими как «Эксперт РА»;
• Наличие документально подтвержденной прозрачности на сайте УЗ;
• размер активов под управлением;
• Жизнеспособность рабочей силы на рынке (лучше выбирать долгожителей, благополучно переживших экономические кризисы);
• доходность управления производными ценными бумагами (не менее 3-5 лет, учитывая, что это не гарантирует будущий доход);
• Заработная плата КМ, которая окажет прямое влияние на вашу прибыльность.

Этап 2: Оформление и подписание договора. Обязательные требования:

• описание недвижимости;
• Название юридического или физического лица, от имени и в интересах которого будет осуществляться управление;
• размер вознаграждения управляющего;
• срок действия договора (максимум — 5 лет, затем может быть продлен с согласия всех сторон).

Право собственности на недвижимость не передается администратору и остается за владельцем. По желанию учредителя в соглашении могут быть установлены условия, ограничивающие определенные действия администратора. Также уточняются формы и условия подачи отчетов о деятельности последнего.

Этап 3: Организация контроля за деятельностью руководителя. Это могут быть ежемесячные отчеты с подробными сведениями о выполненных действиях, понесенных расходах и вознаграждении, полученном от собственника.

Плюсы и минусы

Давайте еще раз посмотрим на плюсы и минусы управления активами.

• Сэкономьте время, нервы, а в некоторых случаях и деньги, если доверите свою недвижимость действительно компетентным людям, имеющим большой опыт управления недвижимостью;
• при правильном выборе управляющего снижается риск потери дохода из-за незнания процессов инвестирования в ценные бумаги, аренду недвижимости.

• Менеджер не во всех случаях заинтересован в получении дохода для вас, поскольку он может получать фиксированную комиссию в виде процента от капитала, которым он управляет;
• зависит от профессиональных качеств руководителя, поэтому прибыль собственника зависит от опыта и знаний другого человека или управленческой команды;
• возможность наткнуться на мошенника. Чтобы этого не избежать, нужно очень тщательно выбирать УК и грамотно оформлять юридические документы;
• Высокие комиссии, значительно снижающие возможныеприбыль собственника.

Заключение

Компания по управлению активами — отличный вариант для тех, кто не хочет или не может самостоятельно управлять своим имуществом.Если правильно выбрать управляющую компанию и правильно оформить все документы, финансовый риск будет минимизирован, а возможность получения высокого пассивного дохода увеличится.

А еще лучше постоянно совершенствовать свои финансовые знания, чтобы не полагаться на опыт эксперта, держать руку на пульсе и контролировать свои активы.